Huurachterstand: sloten op eigen houtje vervangen niet toelaatbaar

Huurachterstand: sloten op eigen houtje vervangen niet toelaatbaar

Situatie: u verhuurt een woning aan een particulier. Deze particulier heeft een beperkte huurachterstand doen ontstaan. Mag u de sloten van de woning vervangen zodat de particulier de woning niet meer kan betreden? Het antwoord is: NEE. Dit blijkt uit de uitspraak van het Gerechtshof te ’s-Hertogenbosch van 11 april 2017.

Het geschil

De verhuurder heeft in deze situatie zijn studio verhuurt aan een student. Deze student kon de huur niet op tijd betalen. De student had al drie maanden de huur niet betaald. Daarom heeft de verhuurder de sloten vervangen. Gevolg hiervan was dat de huurder de woning niet meer kon betreden.

Oordeel Gerechtshof

Het hof is van mening dat de verhuurder in strijd met de wet heeft gehandeld. Zo kan een huurovereenkomst die betrekking heeft op een woonruimte niet wegens een tekortkoming van de huurder buitengerechtelijk worden ontbonden door de verhuurder. Dit blijkt uit artikel 7:231 lid 1 BW.
Het Gerechtshof vindt het vervangen van de sloten als zijnde een tijdelijke opschorting niet toelaatbaar. Aan een verhuurder komt in beginsel geen beroep op het opschortingsrecht toe. De opschorting schiet in deze haar doel voorbij. De student zou namelijk nooit met terugwerkende kracht gebruik kunnen maken van de studio als deze de huurachterstand zou inhalen. En als de verhuurder met dit recht vooruit wil lopen op de ontbinding van de huurovereenkomst, dan handelde deze hier mee in strijd met artikel 7:231 lid 1 BW. Zoals reeds omschreven kan alleen de rechter een huurovereenkomst ontbinden.

Voor de volledige uitspraak klik hier