Laatste kans overeenkomst – ontbinding huurovereenkomst

Laatste kans overeenkomst – ontbinding huurovereenkomst

Woningbouwverenigingen zijn veelal “sociale” organisaties. Zij willen alle middelen gebruiken alvorens zij een huurder definitief uit de woning zetten. Een voorbeeld van zo’n middel is een laatste kans overeenkomst. Zo’n overeenkomst wordt ingezet als de woningcorporatie in het bezit is van een O&O vonnis (ontbinding en ontruiming). Zij willen hiermee de huurder nog één laatste kans geven. Maar zoals het Gerechtshof Den Haag in haar uitspraak van 25 juli 2017 omschrijft: “eens houdt het op”.

Uitspraak Gerechtshof Den Haag 25 juli 2017

De feiten en omstandigheden
De woningcorporatie verhuurde vanaf 5 december 2013 een woning aan huurster (hierna; X). Reden hiervoor was dat de rechter de eerdere huurovereenkomst had ontbonden in verband met ernstige overlast. De overlast bestond uit onder andere het veelvuldig blaffen door haar honden, het urineren door de honden in de tuin en het gedrag van de honden op straat. Ook was er geluidsoverlast zoals het gooien met deuren en schreeuwen. Daarnaast gluurde X bij buren naar binnen.

Er was sprake van een laatste kans overeenkomst. In de laatste kans overeenkomst waren een aantal voorwaarden opgenomen waaraan X zich gedurende een periode van drie jaar, diende te houden. In casu ging het er met name om het accepteren van zorg.

De overlast ging door. Ook wees X elke vorm van hulpverlening af. Daarnaast weigerde zij om medewerkers van de woningbouwvereniging in haar woning toe te laten. Hierdoor gedroeg X zich gedurende lange periode niet als een goed huurder.

Uit artikel 6:265, lid 1 BW blijkt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Het is hierbij aan de tekortschietende partij om zich voldoende gemotiveerd op deze uitzondering te beroepen. Bij de beoordeling dient de rechter verder rekening te houden met alle door partijen genoegzaam gemotiveerd aangevoerde omstandigheden van het geval waaronder eventueel ook omstandigheden die hebben plaatsgevonden na de gestelde tekortkoming.

Oordeel Gerechtshof
Het hof was van mening dat de overlast dermate ernstig was, dat ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming gegrond was. X heeft veel kansen gehad. Daarnaast is meerdere malen hulp aangeboden. Zoals het hof omschrijft “eens houdt het op”.

Voor de volledige uitspraak klik hier