Ontbinding huurovereenkomst in verband met overlast

Ontbinding huurovereenkomst in verband met overlast

U ervaart overlast van uw buren. Deze buren huren de woning van de woningbouwvereniging. Hoe gaat u met deze situatie om?

Het is belangrijk dat u in eerste instantie zelf probeert de overlast aan te pakken. Dit kunt u doen door een gesprek aan te gaan met uw overlast veroorzakende buren. Eventueel kunt u hierbij de woningbouwvereniging inschakelen. De huismeester of woonconsulent kan hierbij een bemiddelende rol vervullen. Het gaat hier immers om handhaving van de voorwaarden van de huurovereenkomst. In relatief veel huurovereenkomsten is vastgelegd dat er geen overlast mag worden veroorzaakt.

Zijn bovenstaande stappen onmogelijk? Of is de overlast al in een ver gevorderd stadium? Dan kan een gang naar de rechter een optie zijn. Er dient wel sprake te zijn van ernstige overlast. De rechter beoordeelt dit aan de hand van vaststaande feiten en omstandigheden.

In dit artikel zal jurisprudentie worden behandeld. Zo wordt een beeld geschetst van de definitie “ernstige overlast”. In onderstaand geschil heeft het Gerechtshof de huurovereenkomst ontbonden.

Uitspraak Gerechtshof Amsterdam ECLI:NL:GHAMS:2016:111

De situatie
In casu hadden alle bewoners last van de bovenbuurman (hierna; A). Deze overlast werd meerdere malen voorgelegd aan de woningbouwvereniging.

De overlast bestond uit:
– een doordringend bonkend basgeluid. Dit geluid hield soms de hele nacht aan;
– het slaan met deuren en het stampen op de trappen;
– het opslaan van spullen in het trappenhuis;
– het uiten van agressief en intimiderend gedrag naar bewoners;
– het gooien met spullen;
– wietlucht komend uit de berging van A;
– de overlast vindt veelal ’s nachts plaats;
– een bewoner gaf aan zich onveilig te voelen door het gedrag van A.

De bewoners hebben geprobeerd de situatie zelf op te lossen. Zo hebben ze meerdere malen getracht contact te leggen met A. Een normaal gesprek was echter niet mogelijk. A wenste namelijk niet met buren te communiceren.

In casu is een Beter Buren-traject gestart. Hiervan was het doel om de overlast op te lossen. De overlast duurde inmiddels 4 jaar. (Er was wel sprake van een onderbreking van één jaar. A was in dit jaar tijdelijk naar het buitenland vertrokken). Middels een advocaat werd ontbinding en ontruiming van de huurovereenkomst gevorderd.

Oordeel Gerechtshof

Het hof is van mening dat A zich gedurende vier jaar schuldig heeft gemaakt aan ernstige overlast. Deze overlast bestond uit het veroorzaken van geluidshinder en intimiderend gedrag. Dat sprake is van ernstige overlast, blijkt uit het feit dat alle bewoners klachten hadden ingediend. Ook blijkt uit e-mailberichten dat getracht is het probleem op te lossen. Dit werd geprobeerd door middel van het Beter Buren-traject. Dit tot tweemaal toe.

Het omschreven gedrag van A werd bevestigd door de eigen ervaringen van de medewerkers van de woningbouwvereniging. Ook waren er getuigenverklaringen. Deze waren van familie en kennissen. Uit deze verklaringen bleek dat A de spullen in het trappenhuis had achtergelaten. Er kon niet met zekerheid worden gezegd dat A ook daadwerkelijk de overlast veroorzaakte. Dit werd wel bevestigd gedurende zijn vertrek naar het buitenland. Op dat moment was geen sprake meer van overlast.

Het hof is van mening dat A ernstige overlast heeft veroorzaakt. Het ontbinden van de huurovereenkomst en de ontruiming betreft een ingrijpende maatregel. Echter is aannemelijk geworden dat sprake is van ernstige overlast. Van de buren kan niet worden gevergd dat zij nog langer in deze situatie moeten verkeren. Daarnaast is het risico op escalatie aanwezig.

Conclusie
Uit het oordeel kan de volgende conclusie worden getrokken. Verzamel altijd bewijs. Denk aan foto’s Whats app berichten, politierapporten en getuigen. Daarnaast moet de geluidsoverlast langdurig plaatsvinden. Ook moeten alle mogelijkheden om de overlast zelf aan te pakken, zijn benut. Denk aan meerdere malen contact met de woningbouwvereniging en het volgen van bijvoorbeeld een Beter Buren-traject.

Voor de volledige uitspraak klik hier